Новости строительства

Рынок жилья ощутил дыхание девальвации

27.04.2011 г.

Валютный ажиотаж отправил рынок недвижимости в спячку. Большинство застройщиков временно прекратили набирать дольщиков, а оставшиеся – подняли цены в белорусских рублях. Вторичный рынок также оказался в смятении: владельцы квартир либо предлагают подождать, либо хотят пересчитать стоимость жилья по неофициальному курсу. В такой ситуации особая надежда возлагается на риэлтеров и агентства недвижимости – именно они должны подсказать, как не только не прогадать, но и выиграть на сделке. Говорят, такие профессионалы на рынке есть: их готовят в Школе риэлтерского мастерства, действующей при "Центре торговли недвижимостью "ПАКОДАН". Волнующие читателей вопросы по ситуации на рынке жилья мы адресовали директору Школы риэлтерского мастерства Светлане Кузнецовой и заместителю генерального директора ЦТН "ПАКОДАН" Павлу Астапени.

"Паника охватила и рынок недвижимости"

- Выставка "Недвижимость-2011", мягко говоря, удручила: в павильоне было практически пусто, число посетителей и участников, по сравнению с прошлым годом, упало в разы. Рынок недвижимости вошел в ступор?

Павел Астапеня (П.А.): Я бы не сказал, что рынок в ступоре. Если проанализировать все последние выставки недвижимости, то количество посетителей приблизительно было одинаковым. Другое дело, что количество активных участников выставки в предыдущие годы было большим. Паника, которая сейчас происходит в стране, охватила в какой-то степени и рынок недвижимости, поэтому участников было не так много.

- И все же как отразился на рынке жилья валютный ажиотаж?

П.А.: Еще недавно люди, продавая квартиры на вторичном рынке жилья, обменивали белорусские рубли на валюту. Естественно, что сейчас продавцы хотят вернуть ту ситуацию, то есть обменять белорусские рубли на валюту. Сегодня это невозможно, поэтому и продавцы затаились, и, соответственно, покупатели, которые все больше привлекают кредиты в белорусских рублях, не могут рассчитаться с продавцами так, как те того хотят.

- В некоторых других сегментах экономики цены в белорусских рублях растут. Происходит ли это на рынке недвижимости? Можно ли говорить, что продавцы пытаются завысить цены в белорусских рублях в надежде потом приобрести валюту по несколько иному курсу?

П.А.: Такие ситуации на рынке встречаются не столь часто. В последние две-три недели рынок замер. Может быть, в отдельных сделках продавцы, действительно, пытаются завысить цену в белорусских рублях. Но нужно понимать, что есть рынок, и он устанавливает цену, а не кто-либо еще. Поэтому сегодняшнее состояние рынка не позволяет всем продавцам повышать цену в белорусских рублях.

- А что делать тем, кто заинтересован в решении своего жилищного вопроса? Какие шаги предпринимать? Как решать жилищный вопрос безопасно для себя, потому что именно это волнует людей в первую очередь, или лучше временно отложить это решение?

П.А.: Нельзя сказать, что цены в белорусских рублях сильно падают или растут в последние годы. Они находятся в статичном положении. Большинство белорусов получает зарплату в белорусских рублях. Для них ситуация за последние два-три года практически не изменилась: они как могли позволить себе два года назад купить определенное количество метров, точно так же они могут позволить себе купить такое же количество метров сейчас. Я не думаю, что цены в белорусских рублях упадут в ближайшие два-три месяца или полгода: скорее всего, они будут находиться в таком же состоянии, либо в белорусских рублях немного подрастут. Поэтому если есть финансовая возможность, то решать квартирный вопрос можно уже сейчас.

"Цены в рублях останутся теми же"

- То есть цены останутся прежними вне зависимости от курса?

П.А.: Наши аналитики рассмотрели эту ситуацию и увидели, что в рублевом эквиваленте цены остаются практически теми же на протяжении последних двух-трех лет.

- Одним словом, выжидать не стоит, нужно решать проблему с помощью специалистов. В Беларуси работают более одной тысячи аттестованных риэлтеров. Как вы оцениваете уровень их профессиональной подготовки?

Светлана Кузнецова (С.К.): Большинство аттестованных риэлтеров на сегодняшний момент – это бывшие юристы-хозяйственники, экономисты. Аттестат риэлтера не гарантирует нам профессионализм на рынке оказания риэлтерских услуг. Если те же юристы составляли договоры, вели хозяйственные дела в суде, то, скажем честно, они от этого еще не стали квалифицированными специалистами на рынке недвижимости. Аттестат риэлтера никогда не гарантировал качества оказания услуг.

- Как потенциальному заказчику убедиться в компетентности специалиста, с которым он работает? Ведь, как вы заметили, предъявленный аттестат – не всегда гарантия качества.

С.К.: Конечно, нет. Вы же не пойдете под нож к хирургу, у которого всего лишь диплом об окончании медицинского университета. Никакая "корочка" ничего вам не гарантирует на все 100%: аттестат не может быть гарантией того, что вы получите квалифицированные услуги. Скорее всего, больше нужно доверять своей интуиции, смотреть, наблюдать за тем, как человек работает с вами, с другим клиентом, и уже на этом уровне делать соответствующие выводы.

Кроме того, надо обращать внимание на репутацию и статус агентства. Так, "Центр торговли недвижимостью "ПАКОДАН" как крупнейшее агентство недвижимости Беларуси не имеет права поставить под сомнение надежность своей работы (иначе не будет клиентов, а все офисы закроются), поэтому требования к своим работникам предъявляет крайне высокие. Также поступают и другие серьезные риэлтерские организации.

- А на что надо смотреть при разговоре с риэлтером?

С.К.: Даже на то, как он с вами разговаривает: готов ли он понимать вашу проблему, готов ли войти в вашу ситуацию или у него просто нет на вас времени. Кроме того, важно, разговаривает ли он риэлтерским сленгом, готов ли решать вашу проблему именно в эту минуту или грамотно попросит подождать и рассмотреть ситуацию в другом контексте. При этом риэлтер не должен хвататься за клиента и безосновательно обещать: "Я сейчас вам все решу". Так не бывает.

- На какие ошибки в поведении, в словах можно обратить внимание? Какие ошибки совершает риэлтер чаще всего?

С.К.: Не сможет человек, который не занимается рынком недвижимости, сразу определить все эти ошибки. У квалифицированного риэлтера, который долго и плодотворно занимается недвижимостью, будут другие сложности: у него пропадает энтузиазм, иными словами, проблема клиента не становится его проблемой. Как результат, у риэлтера пропадает чуткость к заказчику, и на это будущему клиенту нужно обратить особое внимание.

Кому сопереживают риэлтеры?

- То есть основной критерий оценки – это то, насколько специалист вникает в вашу проблему и какое количество вариантов решений вам предлагает…

С.К.: Я бы сказала, насколько он сопереживает вашей проблеме, насколько готов ее решить. Варианты бывают разными в зависимости от ситуации.

- Можно ли сказать, что Школа риэлтерского мастерства, которую уже много лет ведет Центр торговли недвижимостью "ПАКОДАН", появилась по большей части из-за того, что профессиональный уровень риэлтеров, которые приходили устраиваться на работу в агентство, оставлял желать лучшего?

С.К.: Не могу сказать, что нас полностью не устраивал их уровень, но отчасти это так. Агентов, которые приходили к нам с опытом работы, приходилось переучивать, доучивать, приучать к корпоративной культуре. Из этого возникла необходимость создать собственную школу, где мы начали прививать именно то, что считаем нужным, приемлемым с точки зрения профессионализма. Мы стали готовить профессионалов, которые действительно могут решить жилищные проблемы клиентов.

- Павел, насколько руководство компании считает необходимым инвестировать в обучение персонала? Как быстро окупаются затраты?

П.А.: Одна из наших стратегических целей на рынке и в целом в экономике – это постоянное развитие. Без обучения, без инноваций не может быть развития. Поэтому несмотря на те затраты, которые мы несем сегодня, мы их делаем, и, думаю, будем делать всегда.

- То есть инвестиции в персонал окупаются?

П.А.: Со временем затраты окупаются.

- Откройте пару секретов – чему и как вы учите специалистов, которые приходят в вашу Школу риэлтерского мастерства?

С.К.: Скажем откровенно, мы не стали изобретать велосипед. Существует общепринятая практика, стандарты и системы обучения. У нас на семинарах и лекциях преподают специалисты рынка недвижимости, стаж работы которых превышает 15 лет. Мы привлекаем и внешних консультантов, если видим в этом необходимость. Также у нас есть профессионалы с опытом преподавания в других сферах, таких как маркетинг, продажи и, конечно, психология.

- Какие еще умения, помимо навыков подбора квартиры и сопровождения сделки, важны для риэлтера?

П.А.: Я бы поставил знак равенства между словами "риэлтер" и "коммуникация". Основная вещь, которую выполняет риэлтер в своей работе, – это коммуникация, которой нужно учиться всю жизнь. Если, к примеру, мы возьмем законодательство в сфере недвижимости, то в развитых странах оно достаточно статично. Юрист, риэлтер, поработав пять лет на рынке недвижимости в развитой стране, знает его досконально. И он будет знать его и через 10, 15 и 20 лет, даже не повышая свою квалификацию. В коммуникациях же квалификацию нужно повышать постоянно, так как все люди разные. Если бы мы могли с достоверностью определить пять типов людей и знать, как с ними общаться, то учиться больше ничему уже не надо было. Но мы все разные, и все эти типологии всегда очень условны.

- То есть важна еще улыбка на лице и умение слушать, уговаривать?

С.К.: Умение понимать, сопереживать, вникать в ситуацию, причем в мельчайших ее деталях, потому что на выходе это может оказаться совсем другая ситуация.

Погрузиться в чужую проблему

- То есть риэлтер на какое-то время должен стать чуть ли не членом семьи?

С.К.: Фактически да.

П.А.: Когда человек решает свой жилищный вопрос, он приобретает или продает свою основную материальную ценность. На этом рынке находятся очень большие деньги. И если риэлтер досконально не вливается в ситуацию, не помогает людям, то все проблемы в конечном итоге возникают именно из-за него. Поэтому в ситуации нужно разбираться досконально.

- Понятно, что велика роль сарафанного радио. Очень часто выбор специалиста и агентства, с которым собираются работать люди, - это рекомендация друзей, знакомых, коллег. Насколько качество работы риэлтера отражается на популярности самого агентства недвижимости?

П.А.: Значение очень большое, потому что любая ошибка может стать серьезным пятном на репутации агентства. Поэтому любое агентство недвижимости, которое обладает хорошей, стабильной репутацией на рынке, которое дорожит своей репутацией, старается максимально контролировать все этапы сделки, чтобы ошибок не было.

- Получается, что ошибка риэлтера может стать головной болью для всего агентства. Насколько агентство реагирует на жалобы со стороны клиентов на риэлтера и его ошибки?

П.А.: Жалобы – это, конечно, всегда неприятно. Нужно понимать, что когда человек жалуется, всегда возникают сомнения, правильно ли ты что-то делаешь. Например, в "Центре торговли недвижимостью "ПАКОДАН" всегда стараются относиться к жалобам положительно, потому что они вскрывают узкие места, исправляя которые мы избегаем в будущем возможных серьезных убытков. Поэтому на жалобы мы стараемся реагировать, и если они действительно обоснованны, мы в обязательном порядке их удовлетворяем.

- Ваше агентство – крупнейшее в Беларуси. Насколько реально уследить за каждым риэлтером?

П.А.: Для этого существует многоуровневая система контроля, существуют начальники региональных представительств, которые являются профессионалами с большой буквы. Мы доверяем им, а через них – и каждому сотруднику на местах.

- Какие основные направления работы должен взять на себя риэлтер? Те, кто проходил хоть раз этот цикл, наверное, представляют работу риэлтера. Для тех, кто пока еще не сталкивался с покупкой и продажей жилья, поясните: что должен делать сам покупатель или продавец, а что он поручает риэлтеру?

П.А.: Если расписывать цикл полностью, то это займет около часа. Покупка и продажа недвижимости – процесс достаточно сложный. Со стороны он может показаться простым, но на самом деле это не так. Нужно досконально учитывать каждую мелочь. К примеру, наши внутренние инструкции, описывающие процедуру оказания услуг, занимают около 10 страниц.

- Возможно, расскажите об основных моментах. Понятно, подбор вариантов самому человеку сделать сложно, это делает риэлтер. А что касается каких-то документов? Что-то бывает утеряно, чего-то не существует, о каких-то необходимых документах человек может и не знать. Может риэлтер помочь с их оформлением, заказом, поиском, дублированием, копированием?

П.А.: Безусловно. Более того, риэлтер и выполняет все эти функции. Задача риэлтера – получить конечный результат, то есть совершение сделки купли-продажи квартиры. Все те вещи, которые необходимы для того, чтобы эта сделка произошла, риэлтер должен сделать – вплоть до помощи в выборе банка, кредита. Кстати, у нас есть соглашение о сотрудничестве с несколькими банками, и мы предлагаем клиентам те или иные варианты.

"Черные" маклеры уходят с рынка

- Тем не менее, наверняка существует категория людей, которые предпочитают свои жилищные проблемы решать самостоятельно, не прибегая к помощи агентств, а возможно даже пользуясь услугами "серых" и "черных" риэлтеров. Кстати, у нас есть "серые" и "черные" риэлтеры?

П.А.: Они есть, но последние лет пять их количество стремительно падает. С учетом того, что в долларовом эквиваленте цены за последние несколько лет упали, этот рынок становится менее интересным для "черных" маклеров. Мы, к сожалению, не обладаем статистикой по всей стране, но в Минске, по нашим наблюдениям, около 15-20% сделок совершается без участия агентств недвижимости. В эту категорию попадают сделки между близкими родственниками, сделки, где фигурируют "черные" маклеры, и сделки, когда покупатель и продавец самостоятельно находят друг друга.

- На что обращать внимание при выборе агентства? Кроме количества лет, которое агентство существует на рынке, какие еще факторы нужно учитывать?

П.А.: Вы упомянули про сарафанное радио – это тоже немаловажно. Если агентство существует много лет на рынке, но у него складывается общая негативная репутация, то с таким агентством работать не стоит. Большинство агентств, которые работают давно и стабильно, обладают очень хорошей репутацией. Понятно, что всегда могут возникать негативные отзывы, но так происходит в любой сфере: вы никогда не найдете 100% положительных отзывов в отношении любой компании. Тем не менее, если общая картина положительная, то в это агентство стоит обращаться.

- В последнее время по отношению к риэлтерам раздается достаточно много критики. На ваш взгляд, с чем это связано?

П.А.: Есть одна основная причина, все остальные – вторичны. Основная причина заключается в том, что риэлтер оказывает услугу, а ее, в отличие от товара, нельзя пощупать. Если, к примеру, вы заказываете изготовление стула, то можете пощупать его, иметь что-то в руках, оценить, переплатили вы или недоплатили. Этот стул у вас стоит постоянно, вы им любуетесь, используете. А риэлтерскую услугу вы не можете постоянно видеть, наблюдать и щупать, поэтому всегда могут возникать вопросы, вроде "за что я вам плачу?". Основная причина критики – именно в нематериальности услуги как таковой.

Бывают ли чудеса на рынке жилья?

- Иногда приходилось слышать, что "черные" маклеры либо специалисты не очень чистые на руку работают в агентствах, но иногда пытаются некоторые сделки проводить самостоятельно, для себя, не делясь с агентством. Насколько актуальна эта проблема? Как бороться с такими специалистами?

П.А.: В нашей компании такой проблемы не существует в принципе, поскольку уровни заработной платы не позволяют сотрудникам идти на это – они и так неплохо зарабатывают. Если простой клиент сталкивается с такой проблемой, то я умоляю: ни в коем случае не сотрудничайте с такого рода людьми. Они становятся в категорию "черных" маклеров, то есть людей, которые не отвечают ни за что. Сегодня Иванов Иван Иванович есть, завтра его нет, а агентство, которое обладает репутацией на рынке, было вчера, есть сегодня, будет завтра.

С.К.: И очень важно то, что его деятельность застрахована: если человек в ситуации с "черным" маклером рискует деньгами или квартирой, то в данном случае ему все это будет компенсировано.

- Что делать в такой ситуации – идти к руководству агентства, менять агентство?

П.А.: Я бы посоветовал пообщаться с руководством – может быть, это некая общая политика. Если вы, поговорив с руководством, поняли это, то, безусловно, нужно менять компанию.

- По вашему мнению, что сегодня нужно сделать риэлтерскому бизнесу, чтобы стать ближе к клиенту?

П.А.: Я думаю, мы никогда и не были далеки от клиентов. Мы всегда максимально открыты и близки к ним. Возможно, риэлтерским компаниям нужно оказывать более полный комплекс услуг, включать в него такие вещи, как переезды, минимальные ремонты.

С.К.: Мы всегда оставляли клиентам памятку, что им делать с пропиской, перепропиской, по каким телефонам обращаться, и также предлагали список грузоперевозчиков. То есть дополнительный сервис был всегда.

- Если я правильно понимаю, никакого кризиса на рынке недвижимости нет. Есть, скорее, выжидательная позиция, которую заняли люди, не очень хорошо ориентирующиеся в ситуации. Поскольку подавляющая часть населения получает зарплату в белорусских рублях, будут ли меняться цены в национальной валюте?

П.А.: В рублях цена снижаться не будет – чудес не бывает. Она, может быть, немного вырастет. Но в ближайшие полгода существенного роста я не вижу: я думаю, цена будет достаточно стабильная. К сожалению, мы находимся в такой фазе развития, что нельзя прогнозировать состояние на рынке недвижимости на более долгосрочную перспективу. Полгода, месяцев восемь – это максимальный период, на который можно сделать более-менее точный прогноз.

Источник: TUT.BY



Предыдущая новость
26.04.11 Фоторепортаж 12-ой международной специализированной выставки "БЕЛОРУССКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ НЕДЕЛЯ: ОКНА. ДВЕРИ. КРЫШИ. ИНТЕРЬЕР - 2011" и 4-ой международной специализированной выставки "МОНОЛИТ. СТРОИТЕЛЬНАЯ ТЕХНИКА - 2011", котрые проходили в г. Минске, выставочный павильон пр. Победителей, 14

Следующая новость
27.04.11 4 - 7 мая МЕБЕЛЬНЫЙ ФОРУМ



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru

наверх