Что такое жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК, ЖК)?

Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Создается такой кооператив как некоммерческая организация. Цель его создания не направлена на получение выгоды, извлечения прибыли в ходе непосредственной деятельности. Члены ЖСК планируют получить готовое жилье, пригодное к комфортному проживанию людей.

Для справки! Деятельность ЖСК регламентируется Законом о жилищных накопительных кооперативах от 30.12.2004 (№ 215-ФЗ). Последняя редакция нормативно-правового акта от 27 июня 2021 года.

Организационно-правовая форма ЖСК – это потребительский кооператив. Его деятельность регламентирована положениями гл.11 ЖК РФ. Объединяет не только физические, но и юридические лица.

Чтобы организовать ЖСК необходимо:

1. Организовать общее собрание членов жилищного кооператива, на котором должны присутствовать все собственники квартир или участники строительства;
2. На собрании принимается решение, которое оформляется протоколом, подписанное каждым собственником или участником;
3. Здесь же представляется на обсуждение устав жилищного кооператива, утверждаются его положения.

После этого подаются документы на регистрацию юридического лица, заводится расчетный счет в банке. В орган регистрации направляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации (форма № 11001);
2. Решение о создании ЖСК, отображенное в протоколе общего собрания (оригинал или копия, заверенная у нотариуса);
3. Утвержденный собственниками устав ЖСК в двух экземплярах, листы каждого прошиты и пронумерованы;
4. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию ЖСК в размере 4 т.р.

Для справки! Органы управления жилищным кооперативом – правление, его председатель – утверждаются на общем собрании учредителей ЖСК.

Количество участников/учредителей ЖСК не может превышать числа квартир в МКД. Каждый из них вносит оговоренную сумму на банковский счет. Именно отсюда берутся деньги на строительство МКД.

В дальнейшем учредители имеют право осуществлять контроль над строительством, собирать общие собрания, обсуждать важные вопросы, вносить предложения, корректировать ранее принятые решения. После окончания строительства учредители получают долю жилья пропорционально внесенных денежных средств.

Правовой статус

Закон о ЖСК говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;
• регулярные отчеты официальных голосований;
• ведомости персональных собраний дольщиков;
• оформление выводов ревизора.

Разница между ЖСК И ЖК

Виды жилищных кооперативов. ЖК – это жилищный кооператив. Как и ЖСК является некоммерческой организацией. Но эти понятие не тождественные, между ними есть различия. В ЖСК речь ведется о строительстве МКД. То есть, учредители озабочены непосредственно постройкой здания, введением его в эксплуатацию.

Члены ЖК занимаются исключительно финансовыми вопросами. То есть, сбором, привлечением денег для покупки уже готовой жилой недвижимости. Во всем остальном, включая органы управления, порядок организации и осуществления деятельности, разницы между ЖК и ЖСК нет. Закон о жилищных кооперативах регулирует деятельность обеих организаций.

Ликвидация

В юридическом словаре обозначено, что под ликвидацией принято понимать полное аннулирование деятельности организации, и ее исключение из единого реестра. На практике существует два возможных алгоритма проведения таких мероприятий:

• добровольное (участники организовывают очередное собрание, на повестку которого выносят вопрос о прекращении деятельности);
• принудительное (решение принимают контролирующие организации исходя из выявленных нарушений).

На практике самыми частыми причинами ликвидации организаций выступают:

• нарушена процедура регистрации, а потому вся процедура признана недействительной;
• деятельность кооператива осуществляется без соответствующего разрешения компетентных органов;
• работа ЖСК нарушает требования актуального законодательства;
• принятие судом соответствующего обвинительного решения в отношении рассмотренного иска одного из участников кооператива.

Ликвидация сопровождается прекращением деятельности ЖСК, а также полным возвратом денежных средств участникам. Если строительные работы уже начаты, то решить финансовые вопросы будет гораздо сложнее. Возврат денег происходит в зависимости от вложенных средств и части использованных денег.

Преимущества ЖСК

Организуя ЖС,К его учредители получают следующие преимущества:

1. У них есть возможность рассрочки оплаты возводящегося жилья на выгодных условиях;
2. После введения дома в эксплуатацию право на управление им переходит ЖСК;
3. Страхует на случай банкротства застройщика – ЖСК смогут завершить строительство объекта.
4. Учредители могут принимать непосредственное участие в строительстве МКД;
5. Внесенные средства (паевые взносы) налогом не облагаются.

Застройщики предоставляют учредителям ЖСК выгодные условия рассрочки. Ее сроки могут достигать до 10 лет. В случае с договором долевого участия (ДДУ) они ограничиваются 1-3 годами.

Для справки! Такой расчет наиболее выгоден в сравнении с ипотекой, при которой за 10 лет заемщик переплатит 100% стоимости жилья.

Кроме того, часть суммы учредители могут выплачивать уже после того, как вселились в квартиры. При ДДУ такая форма расчета не предусмотрена. После введения обязательного использования эскроу-счетов, участник долевого строительства обязан до окончания строительства перечислить на банковский счет всю сумму по ДДУ.

Переход обязанностей в ЖСК по управлению МКД сразу после введения его в эксплуатацию – выгодное решение. Для создания ТСН – товарищества собственников недвижимости, потребуется время. В этот промежуток дом остается без надлежащего управления, что может повлечь нежелательные последствия, задолженность.

Если застройщик обанкротился, ЖСК может обратиться к другому подрядчику. Участники долевого строительства этого сделать не смогут. Эскроу-счета защищают их вклады, вложенные деньги вернутся со временем, однако:

1. Дольщики потеряют на инфляции – на размещенные на эскроу-счетах проценты не начисляются;
2. После возврата денег их придется вкладывать в новое строительство. А это потеря времени, в течение которого цены на недвижимость растут.

Учредители ЖСК получают доступ к финансовой отчетности и первичным бухгалтерским документам подрядчика, а также самого кооператива. Весь процесс для них прозрачен, они вправе вносить необходимые коррективы, принимать решения на промежуточных этапах строительства, включая переизбрание правления.

Регистрация

Правовыми инструкциями утверждены основные положения строительства квартир. В частности, в статьях Федерального Закона № 129 зафиксированы основные требования к регистрации кооперативов. В частности, предстоит пройти следующую процедуру:

• подача собственноручного заявления в реестр;
• на протяжении трех рабочих дней принимается окончательное решение касательно возможности создания организации.

При этом участникам предстоит подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление. Существует единая форма таких ходатайств, соблюдение которой обязательно. Если не удалось подготовить обращение дома, граждане могут получить бланк ходатайства в реестре.
2. Протокол заседания организации. Это универсальная ведомость, которая содержит информацию о том, что участники потенциального кооператива собрались и утвердили решение создать ЖСК. В ведомости указывается перечень членов и их подписи.
3. Устав – правила работы организации. Документ должен содержать правила деятельности, способы привлечения в состав других участников, возможные нарушения и санкции к нарушителям.
4. Чек об оплате государственной пошлины.

Только после того, как сведения о новой организации будут внесены в реестр, получится начать процесс оформления земли и приобретения разрешений на проведение строительных мероприятий.

Минусы жилищно-строительного кооператива

Есть и недостатки у ЖСК, а именно:

1. Отсутствие требования к государственной регистрации покупки недвижимости через кооператив. Этим пользуются мошенники, растет риск потери денег;
2. Если сроки строительства нарушены, ЖСК не несет за это ответственности. Для сравнения – по ДДУ застройщик выплачивает неустойку за каждый просроченный день;
3. Конечную стоимость жилой площади в договоре установить нельзя.

Кроме того, процедура продажи квартир, осуществляемая через ЖСК, недостаточно регламентирована на законодательном уровне. Здесь также есть риск мошенничества и недобросовестности, из-за чего стоимость квартир, построенных ЖСК, могут снижаться, их реализация затрудняется.

Недостатки устраняются за счет тщательной работы профессиональных юристов. Их привлечение требуется на стадии принятия решения о регистрации ЖСК. Такой подход позволяет отработать грамотный учредительный документ жилищного кооператива, минимизировать риски, повысить эффективность управления строительством МКД. Квартира в жилищно-строительном кооперативе в 2021 году: что такое ЖСК?

Структура

Реестр всех членов ЖСК формируется исходя из структуры кооператива. В частности, в состав организации входят следующие категории:

1. Совместное собрание дольщиков. Это означает, что в список включаются все участники, независимо от количества вложенных денежных средств. Согласно действующим законам решения в ЖСК принимаются только после присутствия на собрании больше половины всех участвующих собственников. Если присутствует меньше лиц, то решение не утверждается, а повторно созывается собрание участников.
2. Конференция. Такая форма организации целесообразна, если в состав ЖСК входит больше 50 человек.
3. Правление кооператива. Это выбранные члены, которые уполномочены представлять интересы граждан. Эти участники обращаются в муниципалитеты и другие ведомственные организации для получения разрешений и проведения строительных работ.
4. Ревизионная комиссия – контролирует соблюдение расхода денежных средств, систематизирует платежные документы и следит за экономической стороной работы организации.
5. Ревизор – главный контролер, который контролирует деятельность комиссии.

В зависимости от количества участников, а также от особенностей работы, члены организации могут формировать и другие структурные единицы, но без их регистрации в реестре. Такие формы коллективного объединения отображаются в Уставе.

Сколько платиться ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется

В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры. Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.

После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца.

В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях: 1) Если у вас было три просрочки за год;2) Если были просрочки в течение трех месяцев.Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.

Пути решения проблем

Одна из самых главных проблем — не факт, что вы доверитесь надежному, да что там — легитимному товариществу. Как так? Очень просто. Подделка документов в России уже никого не удивляет.

И может оказаться так, что организация уже вовсю царит в доме, а собственники даже не в курсе, что они ее выбрали, да еще и большинством голосов.

Чьи интересы поставит во главу угла такое с позволения сказать объединение — нетрудно догадаться. Почему? Потому что большинству безразлично.

Как не попасть в такую ситуацию? Соблюдать закон. Проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья — в этом случае подделать вашу подпись будет попросту невозможно.

Нужно также регулярно запрашивать отчетность товарищества: кто туда входит, когда был избран, деятельность, данные о проверках, правонарушения, даже какое наказание понесла организация — все это должно быть открыто (читайте о стандартах предоставления информации).

Такая информация содержится на инфостойках, стендах внутри помещений организации, сайтах Интернета. Или же должна быть предоставлена по запросу — как устному, так и письменному.

Необходим также контроль за председателем.

Обитатели дома должны с двойным вниманием отнестись к вопросу, кому они доверяют правление своим домом. Не нужно выбирать кандидатуру наобум

Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы.

Можно сказать, что грамотно подобранный глава ТСЖ — это уже половина решения проблемы.

Нужно также обеспечить работу ревизионной комиссии (ее составляют жильцы). Нужно рассматривать кандидатуры самых дотошных и грамотных жителей, заинтересованных в деле. По сути это аудиторы местного масштаба.

Чем отличается ТСЖ от УК

Для жильцов, выбирающих метод управления, дилемма заключается в определении между ТСЖ и УК. Как правило, именно эти два варианта путают. Поэтому возникает необходимость в разъяснении принципиальных отличий этих двух форм.

1. Форма организации с юридической точки зрения.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Основу составляют люди, проживающие в непосредственной близости. Управляющая компания создана для получения прибыли посредством оказания профессиональных услуг.

1. Ограничение по количеству обслуживаемых квартир.

Товарищество собственников имеет право управлять либо одним домом, либо несколькими соседними домами, сумма квартир в которых не превышает 30. При этом необходимым условием является наличие общей территории и коммуникаций. УК может совмещать управление целыми микрорайонами.

1. Техническая база.

ТСЖ не имеет в распоряжении никакой техники, да и узкие специалисты, как правило, отсутствуют. В противовес этому УК обладает всеми необходимыми техническими средствами для осуществления ремонта, а также базой работников, которые в состоянии грамотно организовать процесс работы.

1. Экономия.

Товарищество состоит из собственников, которые заинтересованы в снижении затрат на коммунальные услуги, так как это скажется в том числе и на них. В то же время компания, оказывающая услуги жильцам, выступает лишь посредником, поэтому порой выбирает не самые удачные схемы.

1. Заинтересованность собственников.

Вариант управления товариществом требует личного участия каждого собственника, причем достаточно активного. Управляющая компания самостоятельно принимает все решения, лишь предъявляя счет за свои услуги жильцам.

Непосредственными плюсами товарищества можно считать:

• экономия на оплате организации, ведь стоимость целого штата работников с ежемесячным окладом обойдется гораздо дороже, чем выплаты зарплаты нескольким активистам с «плавающим» графиком и неполным рабочим днем;
• мнение собственников учитывается посредством открытого голосования, поэтому каждый может повлиять на общее решение;
• принятие изменений за короткие сроки с помощью собраний жильцов и без обращений в суд;
• прозрачность финансовой системы и возможность проверки всех расходов любым собственником по первому требованию;
• получение дополнительного дохода с помощью имеющихся материальных средств (организация аренды части территории, предоставление рекламных площадей);
• оплата лишь реально необходимых услуг (если ремонт не требуется, деньги за него не собираются);
• подрядчики выбираются на голосовании, а в случае некомпетентности или низкого качества оказанных услуг с ними прекращают деловые отношения и выбирается другая компания.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что отличие ТСЖ от управляющей компании заключается в меньших затратах, но требует большей ответственности от каждого собственника.