Признание несовершеннолетних утратившими право пользования жилым помещением
Ситуация следующая: бывший супруг подарил квартиру постороннему человеку, в квартире зарегистрированы его жена и трое несовершеннолетних детей. В настоящий момент нынешний собственник требует в судебном порядке признания утратившими право пользования и выселения всех зарегистрированных лиц. А мать с тремя детьми не имеет какого-либо другого жилого помещения.
В связи, с чем возникают вопросы:
Как сохранить право пользования за указанными лицами?
Можно ли признать данный договор недействительным?
Можно ли выселить несовершеннолетних «в никуда»?
Как молодой специалист, буду благодарна за любые советы!
- 14714
- рейтинг 2
Похожие материалы
Комментарии (14)
Анна, добрый день. К сожалению, в ситуации, когда родители отчуждают жилое помещение, право пользование которым имеют их несовершеннолетние дети, это приводит к безусловной утрате права пользования жилым помещение у детей. И даже после вынесения Постановления КС РФ № 13-П от 8.06.2010 г. «По делу о проверке конституционности пункта 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой» практика остается прежней.
Но есть надежда, что ситуация изменится к лучшему в связи с внесением в ГД РФ Законопроекта № 260515-6 о возвращении к прежней редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ «В случаях, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние либо находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, для отчуждения жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства».
Указанный п. 4 ст. 292 ГК РФ был изменен ФЗ № 213-ФЗ от 30.12.2004 г. вместе с принятием нового ЖК РФ, в ст. 31 которого закрепляется правило о прекращении прав членов семьи пользоваться жилым помещением собственника при отчуждении последним своего жилого помещения. Такое изменение вектора регулирования было вызвано необходимость развития ипотечного кредитования, которому вероятно мешали излишние вещные обременения прав третьих лиц на жилые помещения собственников. По прошествии времени, совершенно очевидно, что ипотека в РФ бурно не развивается, во всяком случае ее развитие не находится в прямой зависимости от эффекта нормы п. 4 ст. 292 ГК РФ. А вот ухудшение в ситуации обеспечения и защиты прав детей при отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, это существующая реальность и случаев нарушения родителями прав своих несовершеннолетних детей при отчуждении жилой недвижимости предостаточно. Суды не усматривают нарушение прав детей при отчуждении жилья родителем-собственником, даже если в последующем через короткий срок такой родитель лишен родительских прав.
Несправедливость выбранного после реформы п. 4 ст. 292 ГК РФ направления обеспечения прав детей-пользователей жилыми помещениями собственника, и явилась предметом рассмотрения в КС РФ. Однако с июня 2010 г. изменения в ГК РФ до сих пор не внесены, несмотря на повышенное внимание к проблемам прав семьи и детей в РФ, утвердившихся направлений государственной политики согласно Национальной стратегии в интересах детей. Внесенный в ГД РФ Законопроект об изменении п. 4 ст. 292 ГК РФ продолжает вызывать неоднозначную реакцию, в частности сомнения по поводу предложений обсуждались на Законе.ру. и в официальных кругах относительно опять же вопросов ипотеки.
Представляется, что наилучшим образом отражает проблемность ситуации с обеспечением прав детей и изменением в 2004 г. редакции ст. 292 ГК РФ мнение судьи Конституционного суда РФ Г.А. Гаджиева по делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ «… прежняя редакция пункта 4 статьи 292 ГК РФ, до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, в большей степени соответствовала конституционной обязанности государства по государственной защите прав детей. Законодатель, создавая прежнюю редакцию нормы пункта 4 статьи 292 ГК РФ, правильно оценил социальные и экономические отношения в стране. Только что прошла приватизация жилья, и квартиры стали главными и порой единственными значительными объектами права частной собственности. К сожалению, в стране много неблагополучных семей, в которых родители обладают весьма скромным достатком. Поэтому на органы опеки и попечительства была возложена обязанность проверять, соблюдаются ли права и законные интересы несовершеннолетних детей при отчуждении квартир собственниками-родителями. Да, возможно при этой системе допускалось не всегда оправданное вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помещений. Но ведь эти трудности можно было устранить путем дополнительного нормативного регулирования и создания определенных критериев для органов опеки и попечительства, устраняющих их излишнее усмотрение. Упрек можно и нужно было высказывать не в адрес прежней редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ, а по поводу доведения нормативного регулирования до логического конца. Это часто встречающаяся в нашем законодательстве ситуация, когда все до конца оказывается недоурегулированным, т.е имеет место дефект в межотраслевых связях норм гражданского права и норм законодательства об органах опеки и попечительства. Видимо, правы те ученые, которые считают, что в условиях России предпочтительно использовать предельно детализированный тип регулирования компетенции органов управления. Именно так и считал Конституционный Суд Российской Федерации, когда он пришел к выводу, что из пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями (Определение от 6 марта 2003 года N 119-О).Однако законодатель не обратил внимания на правовую позицию Конституционного Суда, в силу которой именно прежняя редакция нормы пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации была основана на презумпции добросовестности родителей.Объективно новая редакция пункта 4 статьи 292 ухудшила положение с нормативной регламентацией конституционной обязанности по государственной защите детей. По сути, это и есть умаление конституционного права, закрепленного в статье 45 Конституции Российской Федерации, что запрещено в части второй ее статьи 55. И есть объективные доказательства того, что произошло умаление конституционного права детей. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 года N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, в абзаце третьем пункта 8 которой было установлено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинник и копия), в том числе разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если. в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. оставшиеся без родительского попечения.Однако этот абзац в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения (согласия) органа опеки и попечительства, признан недействующим с 1 января 2005 года решением Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2008 года N ГКПИ08-2069, как противоречащий новой редакции пункта 4 статьи 292 ГК».
Приведенный Сергеем (в комментарии к настоящему посту) пример Апелляционного определения Московского городского суда от 12.10.2012 по делу № 11-18053, мне кажется, Анна в Вашем случае не подходит (Сергей не обижайтесь). В определении речь идет о ребенке, лишенном родительского попечения. А в случае, изложенном в посте, родитель, не лишенный родительских прав, распорядился своим жилым помещением, что не означает фактическое оставление детей такого родителя-собственника без его попечения.
Вопрос о том, считаются ли родители – собственники, отчуждающие свое жилое помещение, недобросовестными, если в таком случае их несовершеннолетние дети утрачивают право пользования жилым помещением и не приобретают ничего взамен – мне кажется очевидно утвердительным. Однако привожу Вам в прикрепленных файлах примеры из последней практики, когда отчуждение собственником-родителем своего жилого помещения с прекращением права пользования этим помещением несовершеннолетних детей собственника, не приобретающих ничего взамен, не рассматривается нарушением их прав и интересов и не создает основания для оспаривания сделки. Пара примеров очень схожи с Вашей ситуацией (договоры дарения).
Поэтому так важно принятие законопроекта о возвращении прежней редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ. Развитие же ипотечного кредитования для приобретения жилья необходимо обеспечивать, руководствуясь, прежде всего экономическими условиями, стимулами (уменьшение процентных ставок, регулирование себестоимости строительства, в т.ч. уменьшение административных барьеров для застройщиков, развитие малоквартирного и экономичного коттеджного строительства и др.). Защита прав несовершеннолетних детей, повышение социальной ответственности родителей за своих детей, не могут являться причинами, сдерживающими развитие ипотечного кредитования.
Как то не согласуются аргументы о том, что родители пассивны в выполнении своего родительского долга, не обеспечивают надлежащего содержания детей (не платят алименты) и поэтому нужно формировать алиментный фонд, иначе процент неисполненных родительских обязанностей уже критически велик. При этом законодательно допускаем свободное без излишнего обременения родительским долгом отчуждение жилых помещений родителями-собственниками. Может в русле этой логики сформируем за счет налогоплательщиков жилищный фонд для детей, имеющихся родительское попечение, но чьи родители, не думая о детях, продают жилые помещения, лишая их места жительства? Вряд ли такой подход согласуется с Национальной стратегией действий в интересах детей, Конституцией РФ, СК РФ.