Новости строительства

Девальвация заставила рынок недвижимости развенчать мифы

Рынку коммерческой недвижимости пришла пора избавиться от мифов: в сложившихся финансово-экономических условиях инвестировать "на ощупь" стало непозволительной роскошью. Так, некоторые компании, увидевшие "тихую гавань" в перспективе покупки готового объекта коммерческой недвижимости или участия в долевом строительстве и решившие обойтись без профессиональных советчиков, сейчас вынуждены заделывать финансовые пробоины. За ними, считают эксперты, могут последовать и остальные инвесторы, не обогащенные должным опытом и знаниями.

Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к руководителю компании "ТВОЯ СТОЛИЦА . НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Юрию Попову. С его помощью мы постарались развенчать основные мифы рынка коммерческой недвижимости, распространенные среди инвесторов.

Миф 1: Инвестировать в недвижимость всегда выгодно

- Юрий Николаевич, многие считают, что рынок недвижимости – это всегда прибыльное дело. Так ли это?

- Это довольно распространенный миф. Рынок недвижимости, действительно, позволяет инвесторам добиться неплохой рентабельности, но это происходит не всегда. На самом деле инвестировать в разных, а особенно в текущих условиях нужно обдуманно. Необходимо тщательно проанализировать рынок, причем как готовых объектов, так и предложений по схеме долевого строительства. Нужно провести анализ различных сегментов рынка, включая офисный, торговый и производственно-складской. Каждый сегмент, в свою очередь, нужно изучить в контексте готовых объектов и объектов долевого строительства.

Так вот, если мы сегодня проанализируем все эти сегменты, то получим не такую радужную картину, как многие думают. Например, торговый объект возводится за счет средств даже не нескольких, а десятков дольщиков. При этом они забывают прописную истину: торговый объект, принадлежащий 20-30 собственникам, практически неуправляем: и это касается как маркетинга, так и формирования ставок арендной платы. Такой объект невозможно сдать крупному арендатору, поскольку мелкие собственники никогда не договорятся ни о ставке арендной платы, ни о других существенных условиях договора. Во всем мире об этом хорошо знают, поэтому в торговую недвижимость за рубежом мелкие инвесторы, как правило, не вкладывают денежные средства. В торговые объекты, в основном, вкладывают средства инвестиционные фонды и крупные девелоперы, обладающие широкими финансовыми возможностями.

Вместе с тем сегодня мелким инвесторам в Беларуси имеет смысл присмотреться к такому перспективному сегменту, как стрит-ритейл. По нашим прогнозам, этот сегмент будет востребован в ближайшие годы, особенно если объект расположен на популярных торговых улицах.

Если вложиться в административное помещение, которое строится в жилом микрорайоне, то могут возникнуть проблемы с привлечением арендаторов. Можно, конечно, стать инвестором офисного здания, имеющего выгодное местоположение и достаточное количество парковочных мест, но если в этом объекте не будет возможности поставить систему кондиционирования, то придется снижать ставки арендной платы. В противном случае арендаторы долго задерживаться не будут. То есть существует множество факторов, которые нужно учитывать при вступлении в проект долевого строительства объекта коммерческой недвижимости. И не каждый инвестор сегодня способен и готов все эти факторы учесть при принятии решения о вложении инвестиций.

- Поскольку мы затронули тему офисной недвижимости, как меняются в этом году ставки арендной платы?

- Ставки арендной платы в этом году, несомненно, снижаются, но это происходит не такими темпами, как это было в 2009 году, когда Беларусь испытала на себе последствия мирового финансово-экономического кризиса. В сентябре средневзвешенная ставка арендной платы на офисы класса "A" составляла 27 евро за квадратный метр, класса "B" – 18 евро, класса "C" – 15 евро.

Миф 2:Рынок коммерческой недвижимости развит в Минске

- Насколько развит рынок коммерческой недвижимости в белорусской столице?

- На первый взгляд может показаться, что предложения на рынке коммерческой недвижимости более чем достаточно, однако качественных объектов достаточно мало. Когда некоторые компании, имея большую рублевую массу, пытались ее куда-то вложить, то оказывалось, что объекты, представляющие коммерческий интерес – как готовые, так и предлагаемые на рынке долевого строительства, – можно пересчитать по пальцам. В Минске даже рынок офисной недвижимости недостаточно насыщен качественными объектами. При этом требования к объектам из года в год повышаются со стороны арендаторов. Далеко не каждый объект, который предлагается на рынке, сегодня достоин внимания.

Заметьте, объекты, которые сейчас возводятся крупными девелоперами, не выставляются по схеме долевого строительства. Они возводятся с целью дальнейшей сдачи в аренду.


Миф 3: Дешевле и надежнее покупать у "своих"

- Многие компании, которые доросли до того уровня, чтобы переехать из арендуемых помещений в собственные, предпочитают подыскивать "метры" у компаний, с владельцами или руководителями которых они хорошо знакомы. Насколько оправдано в данном случае смешивать дружбу и бизнес?

- Во-первых, тот, кто продает, изучал рынок, значит, ниже рыночных цен объект не отдаст. Во-вторых, это не всегда оправдано с точки зрения надежности. Так, может показаться, что дружеские связи позволили заключить выгодную сделку, а на самом деле часть информации оставлена без внимания, так называемые "подводные камни".

Например, вы получили выписку из регистрационной книги, в которой содержится информация о том, что данный объект принадлежит продавцу на праве собственности, никому не заложен, какие-либо препятствия для совершения сделки с ним отсутствуют.

И вот через несколько месяцев сделку вдруг признают недействительной, поскольку один из участников организации-продавца, зарегистрированной, скажем, в форме общества с ограниченной ответственностью, обратился в суд на том основании, что протокол крупной сделки был подписан без его ведома. Вследствие признания сделки недействительной покупатель несет убытки, поскольку вернуть вложенные им средства может оказаться весьма проблематичным. Кроме того, денежные средства могут попросту обесцениться.

Часто люди ссорятся из-за нескольких тысяч долларов. Когда же речь идет о сотнях тысяч долларов, а зачастую и миллионах, то такие ситуации не являются редкостью.


Миф 4: Лучше всего решать проблему своими силами

- Если инвестор нашел понравившийся ему объект и договорился с продавцом о цене, то есть ли необходимость прибегать к помощи специалистов?

- Многие инвесторы считают, что в состоянии самостоятельно провести анализ юридической чистоты объекта. И это довольно распространенный на нашем рынке миф. Дело в том, что подавляющее число юристов работают в определенном сегменте права. Поэтому рассчитывать лишь на навыки юристов, работающих в компании покупателя, крайне рискованно.

Юридическим сопровождением сделки должны заниматься специалисты, которые каждый день работают с объектами коммерческой недвижимости. Поскольку нюансы могут всплыть буквально в любом месте, а последствия для инвестора могут наступить катастрофические. Причем не важно, идет ли речь о покупке готового объекта или участии в долевом строительстве.

Наиболее распространенная ошибка, которую допускают юристы, не имеющие опыта работы с объектами коммерческой недвижимости, заключается в недостаточном изучении каждого документа. То есть мало просто собрать все необходимые документы, поскольку это лишь вершина айсберга: надо еще изучить историю объекта, по возможности проанализировать предыдущие сделки с данным объектом и др.

На рынке есть немало объектов, которые ранее находились в государственной собственности. Если проанализировать документы, по которым он переходил из государственной собственности в частную, то, по крайней мере, можно сделать заключение, стоит ли заниматься этим объектом или же затея слишком рискованная. Оценить это может лишь профессионал, который имеет практику проведения таких сделок.

Миф 5: В Минске много риэлтерских фирм, профессионально занимающихся коммерческой недвижимостью

- Учитывая, какие требования предъявляются к юридическому сопровождению сделок по покупке объекта коммерческой недвижимостью, можно ли рассчитывать на профессионализм сотрудников агентств недвижимости?

- В Минске немало риэлтерских организаций, но считать, что в большинстве таких компаний профессионально занимаются коммерческой недвижимостью, – глубокое заблуждение. Вместе с тем в столице работают юридические фирмы, которые работают с коммерческой недвижимостью, но их количество крайне ограничено.

Кроме того, недостатком юридических фирм можно считать то, что они не обладают базой данных по объектам коммерческой недвижимости, следовательно, не занимаются их поиском. Риэлтерские организации, в свою очередь, аккумулируют большинство предложений по рынку коммерческой недвижимости, имеют прямые договоры с застройщиками и собственниками. Им гораздо проще найти необходимый объект.

Однако, как мы понимаем, этого недостаточно: очень важно, чтобы агентство недвижимости могло оказать квалифицированную юридическую поддержку. Именно поэтому мы в свое время решили, что с коммерческой недвижимостью будут работать не только риэлтеры, но и профессиональные юристы, которые занимаются глубоким изучением истории каждого объекта и документации по нему.

То есть у инвестора есть выбор: либо обратиться в специализированную юридическую контору, либо в риэлтерскую организацию, которая имеет в штате не только риэлтеров, но и профессиональных юристов.

Юридическое сопровождение сделки по покупке объекта коммерческой недвижимости сегодня стало особенно актуальным. В условиях, когда необходимо в короткие сроки вложить большую сумму денег в белорусских рублях, есть риск упустить из виду что-то важное. Вместе с тем цена этой ошибки может быть крайне высокой, ведь если сделку признают недействительной, вернуть вложенные денежные средства будет непросто. Поэтому поручить сопровождение сделки профессионалам – наиболее оптимальное решение.

- Насколько оправдано сегодня инвестировать в объекты коммерческой недвижимости?

- В настоящее время сложились благоприятные условия для инвестиций, поскольку рынок уже достиг своего дна (надеемся, что форс – мажора не будет). В следующие годы, как ожидается, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости не так быстро как в 2007 – 2008 годах, но будет расти. Поэтому инвестор, правильно вложивший сегодня свои финансовые ресурсы в строительство или покупку объекта коммерческой недвижимости, в будущем сможет на этом заработать. Правда, если подойдет к этому процессу с умом.

Источник: TUT.BY

Предыдущая новость 21.11.11 Опубликован фоторепортаж 35-ой международной выставки жилья и строительства "Белорусский дом-2011"

Следующая новость 24.11.11 Застройщики не видят смысла в очередной попытке административно сдержать цены на жилье для очередников