Новости строительства

Текущая ситуация на рынке квартир в Минске: падение цен неизбежно?

На протяжении 2013 года цены на квартиры росли как на дрожжах, по разным оценкам за 9 месяцев 2013 года рост составил 125-140%. Сейчас рост цен остановился. Все гадают: что же будет дальше? Думаю, интересно будет посмотреть, что происходило на этом рынке последние несколько лет.

Начнем с 2011 года. В результате произошедшей девальвации рынок жилья отличался некоторой стабильностью: сделок было мало, а цены на квартиры особо не менялись.

В 1-м полугодии 2012 года банковская система предлагала довольно высокие ставки по депозитам: по рублевым – 50-60% годовых, по валютным депозитам – 5-8% годовых. Курс белорусского рубля в этот период даже укрепился. Те, кто обладал свободными денежными средствами и понимал текущую рыночную ситуацию, переключились на депозиты. На рынке квартир наблюдалось очень малое количество сделок, рынок квартир стагнировал. Доходность от вложений в недвижимость однозначно проигрывала быстро получаемой доходности в банковской сфере. На этом фоне наблюдалась устойчивая стабильная стоимость аренды квартир.

После того, как прозвучали предложения президента Беларуси о возможном изъятии сдаваемых в аренду квартир, построенных или приобретенных с привлечением льготных кредитов, предложение квартир в аренду резко сократилось, ставки аренды квартир пошли вверх. Однако на этом фоне цены и количество сделок с квартирами оставались все еще стабильными и особых изменений не претерпевали.

По мере роста ставок аренды росла доходность инвестиций в квартиры и становилась сопоставимой с валютными депозитами.

С 4-го квартала 2012 года начал наблюдаться рост цен и количества сделок как на первичном, так и на вторичном сегменте рынка недвижимости. Этому способствовали снижение ставок по депозитам в банковской системе, сокращение поступления валюты в страну и ожидания населения возможной девальвации. Для многих становилось очевидным, что риски вложений в рублевые депозиты выросли, валютные депозиты непривлекательны, соответственно, на этом фоне доходность вложения в квартиры увеличивается.

В это же время заявления отдельных чиновников об адекватных ценах в 2000 долларов США за 1 кв. м, перенаселенности Минска, отсутствии новых площадок под застройку, предоставлении новых участков только государственным застройщикам и т.д. оптимизма покупателям не добавляли, зато серьезно разогревали рынок недвижимости.

Одновременное снижение ставок по депозитам и кредитам, приводившее к уменьшению привлекательности депозитов с одной стороны, однако, повышало доступность кредитов с другой стороны.

В июне 2013 года к довольно серьезным последствиям привело снижение ставки рефинансирования; вкладчики банковской системы бросились снимать депозиты, и остановить их Национальному банку Беларуси удалось только ценой огромных усилий, подняв ставки на межбанковском рынке до заоблачных 60-70% годовых. Соответственно, ставки по кредитам на недвижимость взлетели до 40-50% годовых.

Сегодняшняя ситуация на рынке выглядит примерно следующим образом: с одной стороны, платежеспособный спрос на квартиры сократился, с другой стороны, предложение квартир тоже сокращается. Отложенный за 2009-2011 годы спрос практически удовлетворен. Кредиты на покупку недвижимости сейчас практически не предоставляются. Многие их тех, кто хотел или мог позволить купить квартиру, уже сделали это, и количество чистых покупателей на рынке недвижимости уменьшается.

В ближайшей перспективе возможная девальвация, если она произойдет, полагаю, не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, а изменение реальных доходов населения наверняка может вызвать снижение ставок аренды, уменьшение кредитоспособности населения и, соответственно, снижение цен на недвижимость.

В связи с малой численностью чистых покупателей, приостановкой выдачи кредитов на покупку недвижимости количество сделок за сентябрь-октябрь 2013 года будет меньше, чем за такой же период прошлых лет. В рамках возможной коррекции цен на рынке недвижимости дальнейший рост маловероятен. На представленном графике сравнивается количество проданных квартир в Минске за период с октября 2012-го по сентябрь 2013 года (за 1 год до текущего месяца) и среднее за период с октября 2009-го по сентябрь 2012 года.

Наглядно видно, что в сентябре количество сделок, как правило, возрастает. Нынешний 2013 год – исключение. В октябре возможно дальнейшее снижение количества сделок. При этом за предыдущий календарный год среднемесячное количество сделок превышало среднемесячные значения за 2009-2011 годы на 35-55%.

В нынешней ситуации Национальному банку приходится удерживать процентные ставки на теперешнем очень высоком уровне, что практически убивает любую экономическую активность.

Надо отметить, что все эти действия происходят на фоне непрекращающихся разговоров о том, что жилье должно стать доступным, стоимость 1 кв. м соответствовать средней зарплате и т.д. Получается, что средняя зарплата и стоимость 1 кв. м растут примерно одинаковыми темпами.

На белорусском рынке недвижимости около половины объектов продается по цене значительно меньше цен предложения по таким квартирам. При оценке недвижимости редко удается подобрать аналог по сделкам с аналогичными квартирами. Наши соседи Россия и Украина движутся в том направлении, чтобы сделать обязательной независимую оценку при сделках с недвижимостью. Оценка недвижимости при проведении сделок поднимет прозрачность рынка и увеличит налоговые отчисления в бюджет.

Для удобства наших пользователей мы разработали бесплатный сервис онлайн-оценки квартир в Минске. Он доступен здесь.

Надеемся, что он поможет нашим пользователям ориентироваться в быстро меняющихся ценах на рынке недвижимости и принимать правильные решения.

Источник: TUT.BY

Предыдущая новость 11.10.13 Частные ЖЭСы оградили от жилфонда. "Сражаться с государственной системой ЖКХ нереально"

Следующая новость 14.10.13 В Минске незаконно строили многоквартирные жилые дома на участках коттеджной застройки