Города без водителей: грядущие изменения рынка недвижимости

Обзор управляющего партнера Tranio.ru Георгия Качмазова.

До того момента, когда мир больше не будет прежним, осталось примерно 8-10 лет. Какая недвижимость станет убыточной, а какая — принесёт прибыль в городах без водителей?

Google уже тестирует автономные машины в Калифорнии, а Uber — в Питсбурге. Лидеры индустрии (например, Ford, Toyota и Volkswagen), обещают вывести беспилотные автомобили на рынок к 2020 году.

Такая машина может стать основным средством передвижения уже к 2023 году по прогнозам Morgan Stanley, 2025 году, как считает основатель Lyft Джон Циммер, или только к 2040 году по мнению консервативной McKinsey. Однако управляющий директор Menlo Ventures Венки Гейнсан уверен: рынок недвижимости адаптируется к самоуправляемым машинам уже через 8–9 лет.

Возможные последствия этой адаптации таковы:

• Стоимость жилья в новостройках уменьшится.
• Дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными.
• Снизится спрос на краткосрочную аренду и отели.
• Спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет.
• Склады будут строить ещё дальше от центра.
• Парковки в деловых кварталах переместятся на периферию.

Специалисты KPMG подсчитали: стоимость владения автомобилем за $21 тысячу за пять лет вырастает до $40 тысяч (при среднем пробеге чуть больше 24 тысяч километров). И это для машины, которая не используется примерно 22 из 24 часов.

Появление беспилотных автомобилей подтолкнёт людей скорее к краткосрочной аренде, чем к покупке транспорта: это дешевле, удобнее и эффективнее. Как следствие, потребность в личных гаражах снизится.

Во-первых, это приведёт к увеличению жилой площади недвижимости на 15-20%: по подсчётам CNBC, если средняя площадь дома в США — 280 кв. м, то размер гаража — 45 кв. м.

Во-вторых, строительство домов без гаражей будет обходиться дешевле. По данным CBRE, парковочные места в Вашингтоне увеличивают стоимость жилых объектов в среднем на 25%. Поэтому с отказом от парковок цена покупки или аренды недвижимости снизится.

Отдельный вид автономного транспорта — самоуправляемые дома на колёсах, жильцы которых смогут по пути на работу принимать душ, читать или заниматься чем-то ещё.

Исследования показывают: самоуправляемые автомобили будут пользоваться большим спросом в отдалённых районах, нежели в центре города, где, чтобы добраться до условного пункта Б, достаточно пройти несколько минут пешком или проехать на велосипеде. Можно предположить, что такие машины снизят ликвидность недвижимости в отдалённых или неблагополучных районах: там дома на колёсах смогут заменить традиционное жильё и позволят парковаться ближе к месту работы или проводить время в пути с пользой.

Квартиры в центре останутся востребованными, поскольку расположены в пешей доступности от офисов, торговых центров и ресторанов. Та же ситуация — с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением.

Согласно исследованию Майкла Сивака и Брэндона Шоттла, учёных из Мичиганского университета, молодые люди начнут путешествовать чаще: во-первых, такую возможность получат те, у кого нет водительских прав (их число, кстати, значительно выросло за последние 30 лет), во-вторых, стоимость путешествий снизится благодаря возможности работать в пути.

Старший специалист по вопросам стратегии компании Audi Свен Шувирт прогнозирует, что к 2035 году беспилотные автомобили «подорвут» гостиничную индустрию: путешественники перестанут останавливаться в отелях и будут ночевать прямо в дороге.

Писатель и блогер Эндрю М. Райан подсчитал: для того, чтобы посетить 48 американских штатов, придётся оплатить 30 номеров в отелях и 60 счетов в ресторанах. Такое путешествие на обычном автомобиле обойдётся примерно в $6,2 тысячи, а в самоуправляемом мобильном доме — $2,3 тысячи, то есть в два с половиной раза меньше.

Самоуправляемые дома на колёсах действительно могут стать выгодной альтернативой отелям и квартирам, которые туристы снимают на несколько дней. Однако такой вариант не подойдёт для путешествия на другой материк, поэтому гостиницы и краткосрочная аренда останутся востребованными в таких крупных туристических центрах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж.

Цена любого продукта на 20-30% состоит из расходов на перевозки, менеджмент, зарплаты продавцов и аренду торговой недвижимости. Поэтому стоимость товаров в онлайн-магазинах чаще ниже, чем в торговых центрах. Когда самоуправляемые грузовики и дроны начнут перевозить товары самостоятельно (и, кажется, ждать осталось совсем недолго), срок доставки сократится. Беспилотные грузовики изменят правила игры на рынке.

Это станет серьёзным вызовом для торговой недвижимости через 10-15 лет. Супермаркеты и уличная розничная торговля будут вытеснены онлайн-магазинами, а число складов и распределительных центров, наоборот, увеличится.

В США водителям запрещено находиться за рулём дольше 11 часов подряд и проезжать больше 640-800 км в день, поэтому склады обычно расположены в относительной близости от жилых районов.

Грузовики без водителей смогут ездить круглосуточно. Это позволит не только доставлять больше грузов, но и сократит затраты: продавцы и производители смогут экономить на аренде и выбирать помещения на окраинах.

По расчётам Old Urbanist, 65% площади делового центра в Хьюстоне занимают дороги и автомобильная инфраструктура, а 30% площадей в зданиях Вашингтона используются для парковки машин.

С появлением беспилотных автомобилей потребность в стоянках рядом с офисами отпадёт. Исследование учёных Джейсона Хендерсона и Джейсона Спенсера из Корнеллского университета показало: площадь парковок в американских городах уменьшится на 42% или 5,7 тысяч кв. м. После сокращения парковочных мест и сужения автомобильных дорог (а это прогнозируют не только Хендерсон и Спенсер, но и Эндрю Мондшайн из университета Вирджинии) застройка в городах может стать более плотной.

Уже существующие многоэтажные парковки будут перестраиваться в офисные или торговые помещения. Энди Коэн, совладелец Gensler, рассказал CNBC: компания уже начала строить парковки с ровными, а не покатыми полами, чтобы здания в случае необходимости можно было переоборудовать в офисы.

В результате наиболее ликвидными станут парковки, расположенные на окраинах или близко к крупным транспортным развязкам.

Новые технологии делают уязвимыми многие типы недвижимости. Разумнее будет инвестировать в склады на периферии и жилую недвижимость в центральных районах: такие объекты получат преимущество перед парковками и уличными торговыми точками уже через 10–20 лет.

Разброс прогноза "автомашины-автоматы станут доминировать "в 2023, 2025, 2040 году" выдает легкую нереалистичность массового внедрения технологии.

Либо выделять спец. полосу для робо-машин, либо что ехать по хайвею в окружении многотонных грузовиков, не зная, кто там за рулем?

Ограничение скорости на хайвее - 55 / 65 mph (88/104 км/ч), при этом поток в основном идет быстрее на 5/10 миль в час.

Одно из важных свойств водителя на тяжелом грузовике с прицепом - это его опыт и способность после часов рутинного пути по пустой дороге адекватно среагировать на _внезапное_ изменение дорожной ситуации, причем формально нарушая правила.

Меня так однажды дядечка-дальнобой в попутном направлении спас - уехал от меня на обочину на полном ходу, предоставив 1.5 секунды на то чтобы проскочить и увернуться от встречной машины (я не рассчитал обгон, не увидев серый бмв на сером асфальте).

А если бы за рулем был робот? Я бы не писал этот коммент :)

Ну да, конечно, ведь вы же венец творения. Будь за рулём вместо вас робот, большегруз не улетел бы на обочину.

Вообще прикол, - " не рассчитал обгон" кусок мяса, а виноват робот.

Дальнобои у нас еще пускают, когда обгон возможен, и не пускают, когда издали видят встречных.

Нет, все понятно что 4-6 полос в одну сторону позволяют об этих проблемах не думать - но и неадекватов у них за рулем (а значит и необходимости думать на непредсказуемые ситуации) - тоже сколько угодно.

Один робот уже убил человека, перепутав фуру с мостом на фоне неба.

Видимо, Вы имеете в виду эту историю https://www.theguardian.com/technology/2016/jul/01/tesla-driver-killed-autopilot-self-driving-car-harry-potter (Попутно попалась другая, где производственный робот в отладочном режиме убил техника, внезапно запустившись).

По первой - удивительная, пожалуй, типично американская беспечность - по сути, им предложили "робота" для движения в пробке (хорошая штука), но они стали проверять его в уличном потоке и вот - на большой скорости на хайвее - создавая опасность прежде всего для других участников движения.

Странно что не запретили это каким-то образом (хотя тетя Илона успела высказаться против "такого" использования авто-водителя)

Относительно свежие новости сообщают про судебный процесс http://www.miamiherald.com/news/local/article147542899.html в котором пробуют доказать что Tesla "dangerously defective" в плане автопилота, и что другим водителям лучше держаться от Tesla подальше в потоке, потому что их автопилот может вести себя непредсказуемо.

Чтоб доверить жизни людей автопилотам, нужно лет 10 испытаний и отладки, что бы там не говорили те, кто пытается эти автопилоты втюхать уже сейчас/в ближайшие годы.

В самолетах они есть и работают - с одной стороны обсчитывая на порядок больше данных, чем в автомобиле, с другой стороны - точно также требуя помощи (ручного вмешательства пилота), в случае нештатных ситуаций.

Взлеты и посадки, наверное, автопилот мог бы делать сам, но поскольку возм. возникновения нештатной ситуаици в этих режимах гораздо выше, ограничиваются макс. количеством авто-подсказок пилоту.

Забыл сказать еще про погоду - для автопилотов машин может оказаться невозможно вести в условиях среднего дождя, снега, легкого обледенения дороги . да даже особо не видная лужа на дороге - которую водитель объедет на всякий случай - автопилотом может быть проигнорирована, а зря.

В-целом, хотел бы вспомнить впечатления от Volvo, реагирующего на разметку - водители За Рулем объективно смеялись от попыток системы нащупать следы разметки в зимней каше на дороге, и попыток обуздать водителя (рывками руля обратно в свою полосу) - многократно пересекавшего разметку вместе с потоком в пробке (объезжая припаркованных, поворачивающих и прочие препятствия)